Production du logement dans le Grand Genève

2006 - 2013

Le texte ci-dessous est repris du cahier 10-5-2015 du Grand Genève

La production de logements

De 2006 à 2013, près de 53'000 logements ont été mis en chantier dans le Grand Genève : 68 % dans le Genevois français (35'551 logements, soit 4'444 par an), 23% dans le canton de Genève (12'132 logements, environ 1'500 par an) et 9% dans le district de Nyon (4'832 logements soit 600 par an).


Côté français, favorisée par la très forte attractivité résidentielle de la zone frontalière et par une mobilisation aisée des potentiels d’urbanisation, la production a été particu-lièrement dynamique : 108 logements pour 1'000 habitants.


Dans un contexte de production plus fortement contraint, la production du canton de Genève est souvent restée faible n'atteignant que 27 logements pour 1'000 habitants.


Le district de Nyon se situe à un niveau intermédiaire: 62 logements pour 1'000 habitants


Les années 2012-2013 marquent une rupture, avec une baisse des mises en chantier dans le Genevois français dans un marché du logement plus attentiste, en lien avec un contexte économique incertain du côté français. Dans le canton de Genève, la production de logements a progressé jusqu’en 2010, avec un maximum en 2012 mais semble depuis marquer le pas. A l'inverse, elle continue à progresser dans le district de Nyon.
Près de 62'000 logements ont été autorisés de 2006 à 2013 dans le Grand Genève: le niveau est particulièrement élevé dans certains territoires, notamment le Pays de Gex où il dépasse celui du canton de Genève. Après une baisse marquée en 2012, le nombre de logements autorisés en 2013 demeure stable, à un niveau très élevé.
Après avoir fortement diminué entre 2000 et 2005, la production de logements individuels, beaucoup moins sensible aux variations du contexte économique et des fluctuations des marchés immobiliers locaux, est restée relativement stable de 2006 à 2013 et représente 26% du total des logements produits.
La volonté de densification affichée à l'échelle du Grand Genève peine à se concrétiser, notamment dans le Genevois français, en raison d'une certaine inertie due au fait que les stratégies de planification sont longues à porter leurs fruits.

Le logement à caractère social

Le Grand Genève totalise 50'763 logements locatifs à caractère social, soit 55 logements pour 1'000 habitants et 13% du parc de logements occupés en permanence.

Le Genevois Français, avec près de 24'000 logements aidés, soit 62 pour 1'000 habitants, en compte presque autant que le canton de Genève, près de 26'400 logements locatifs, soit 56 pour 1'000 habitants. Par contre, le district de Nyon n'en accueille que 532, soit seulement 6 pour 1'000 habitants.


Près de 10'200 logements à caractère social ont été créés dans le Grand Genève depuis 2007, 2014 étant une année record. De même que la production totale de logements, l'effort a été près de deux fois plus marqué dans le Genevois français, où les actions mises en place par les collectivités publiques continuent de porter leurs fruits, que dans le canton de Genève, et ce malgré la nouvelle loi LUP (loi sur les logements d'utilité publique).

(...)

Bilan et perspective

Les objectifs définis en 2006 dans le PDHT (plan directeur de l'habitat transfrontalier), visant à rééquilibrer la production de part et d’autre de la frontière n’ont pas été respectés. Cependant, le « déficit » genevois est plus que compensé par « l’excédent » français, ce qui permet de répondre à la demande globale tout en induisant une immigration de proximité des résidents genevois vers les territoires français et vaudois.


Ces écarts tiennent à la démarche très volontariste du PDHT, basé sur des objectifs ambitieux mais sans rapport avec les capacités réelles des territoires et les contextes locaux. Dès lors, le PDHT ne peut plus constituer un document de référence, d'autant plus que les PLH des collectivités françaises ont été pour la plupart révisés, de même que les plans directeurs cantonaux genevois et vaudois, et que le contexte économique et politique a considérablement évolué.


Dans le canton de Genève, la forte augmentation du nombre de logements autorisés en 2014 devrait se traduire par une remontée marquée en 2015 des mises en chantier, après le creux de 2013-2014; on devrait ensuite enregistrer une nouvelle baisse de la production, étant donné le faible niveau actuel des autorisations de construire. A plus long terme, le niveau de production dépendra de la concrétisation des plans localisés de quartier récemment adoptés et en cours d'élaboration. L'application de la nouvelle loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT) vient également durcir les conditions d'extension sur la zone agricole et donc limite les disponibilités foncières. Il en est de même, à une autre échelle, pour le district de Nyon.


Dans le Genevois français, l'augmentation des stocks de logements proposés à la vente et la baisse amorcée des prix de l'immobilier ne favorisent pas la reprise de la construction à court terme. A moyen et long terme, comme l'offre y est essentiellement déterminée par la demande, le niveau de production dépendra en grande partie de l'évolution démographique et économique des différents territoires du Grand Genève et de leurs capacités respectives à loger leurs populations. Cependant l'évolution des politiques d'aménagement du territoire des collectivités, en visant à limiter l'urbanisation des zones futures, pourrait se traduire par une diminution des potentiels à bâtir freinant par la même occasion la production de logements.


Concernant le logement à vocation sociale, l’enjeu du développement d’un parc de logement locatif accessible demeure essentiel pour répondre aux besoins des ménages du Grand Genève disposant de ressources modestes ou moyennes. Or les perspectives d’évolution de cette production sont désormais plus incertaines côté français, à l’image du contexte global des marchés du logement. Du côté genevois, le rythme de développement du parc LUP est largement tributaire de l’avancement des grands projets d’urbanisation et de la mise en œuvre de l'action foncière publique.

Production et marchés du llogement dans le Grand Genève - monitoring
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